inwestis

  • Zwiększ rozmiar czcionki
  • Domyślny  rozmiar czcionki
  • Zmniejsz rozmiar czcionki
Strona główna -> Wycena nieruchomości -> Inne rodzaje wartości

Wartość indywidualna

Wartości nieruchomości określana na potrzeby indywidualnego inwestora, nazywana jest wartością indywidualną.
Wartość indywidualna nieruchomości, jest projekcją oczekiwań właściciela (lub inwestora), wynikających z jego wiedzy i oceny potencjału rozwojowego nieruchomości, zdolności kreowania wartości, znajomości realiów gospodarczych (bardzo często w wymiarze ponad lokalnym), własnej oceny relacji pomiędzy podażą i popytem. Określenie wartości indywidualnej jest więc postępowaniem opartym na przesłankach subiektywnych, nie zobiektywizowanych przez rynek, jednakże nie może być utożsamiane z działaniem wbrew rynkowi, z jego pominięciem.
Wartość indywidualna jest elementem procesu inwestycyjnego, służy osiąganiu sukcesów biznesowych i obarczona jest ryzykiem, w tym finansowym, które właściciel musi ponieść przy realizacji własnych projektów. Indywidualne kryteria inwestowania mogą być oparte na przesłankach ekonomicznych, takich jak oczekiwana stopa zwrotu, przyjęty sposób finansowania (tzw. inżynieria finansowa) lub też przesłankach biznesowych, takich jak analiza otoczenia biznesowego, analiza konkurencji firmy itp. Odpowiednia kompozycja tych przesłanek decyzyjnych, oznacza sukces inwestycji - lub jego brak.
Wartość indywidualna może służyć badaniu oczekiwań inwestorskich, w stosunku do informacji bieżących obserwowanych na lokalnych rynkach nieruchomości, jak również badaniu opłacalności inwestowania, z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych, wynikających np. z nabywania ułamkowego prawa własności. Wartość indywidualna uwzględnia więc zarówno indywidualne cechy nieruchomości jak i indywidualne umiejętności właściciela, w kreowaniu jej wartości oraz jego umiejętności marketingowe.
W zależności od oczekiwań różnych inwestorów i przyjmowanych przez nich różnych założeń do projekcji, ta sama nieruchomość może osiągać różne poziomy wartości indywidualnej.

Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości

Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości, określana jest na potrzeby ustanawiania hipotek zabezpieczających wierzytelności banków hipotecznych, udzielających kredytów na podstawie przepisów ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych.
Wartość bankowo-hipoteczna ma pewne cechy upodabniające ją do wartości indywidualnej, wynikające jednakże z diametralnie odmiennych przesłanek, a w konsekwencji istotnie ją od niej różniących. Wartość ta ma na celu zabezpieczenie wierzytelności banku kredytującego, czyli instytucji zaufania publicznego, minimalizującej wszelkie ryzyka w prowadzonej pod nadzorem organów władzy publicznej działalności.
Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości, może odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości. Odnosi się głównie do jej cech trwałych, niezależnych od osoby właściciela lub sposobu zarządzania, przy założeniu racjonalnej eksploatacji. Ustala ją na podstawie ekspertyzy bank, który jako uprawniony podmiot gospodarczy, udziela kredytu.
Szczegółowe zasady ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości określają regulaminy wydawane przez banki hipoteczne. Regulaminy te (a także każda ich zmiana) podlegają w trybie nadzorczym kontroli i zatwierdzeniu instytucji zewnętrznej, którą jest Komisja Nadzoru Finansowego. Sama ekspertyza, sporządzana jest w sposób umożliwiający należytą kontrolę przeprowadzaną przez zarówno Komisję Nadzoru Finansowego, jak i powiernika, który nie może być pracownikiem banku.
Szczególne cechy określania wartości bankowo-hipotecznej wynikają zarówno z samej instytucji zabezpieczenia wierzytelności, jako i przede wszystkim z umożliwienia bankom emisji listów zastawnych. Listy zastawne, będące papierami wartościowymi, zapewniają ich nabywcom (inwestorom) duże bezpieczeństwo i pewność odzyskania zainwestowanych środków.

Wartość godziwa nieruchomości

W obszarze prawa bilansowego, pojawia się pojęcie wartości godziwej aktywów. Jedną z grup aktywów są rzeczowe aktywa trwałe, a w śród nich – nieruchomości.
Wartość godziwa nieruchomości, określana jest na potrzeby jednostek gospodarczych, wynika z potrzeb inwestycyjnych tych jednostek oraz zainteresowania inwestorów.
Szacowanie wartości godziwej służy ujawnieniu dla szerokiego kręgu potencjalnych inwestorów wartości aktywów, stąd nadużywanie tej zasady, prowadzić może do zawyżenia ich wartości. Mając na uwadze powyższe spostrzeżenie, oszacowanie wartości godziwej dokonywane powinno być z zachowaniem zasady ostrożnej wyceny.
W warunkach polskich, pojęcie wartości godziwej i zasady wyceny, uregulowane są w ustawie o rachunkowości oraz przywołanymi w niej, międzynarodowych standardach rachunkowości („MSR”).
Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami, jako wartość godziwą aktywów, przyjmuje się kwotę, za jaką ich dany składnik mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami. Sposoby wyceny aktywów uzależnione są od rodzaju aktywów, i tak:
1.    Wartość godziwą środków trwałych wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Cena nabycia i koszt wytworzenia środków trwałych w budowie, środków trwałych (oraz wartości niematerialnych i prawnych) obejmuje ogół ich kosztów poniesionych przez jednostkę za okres budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia, do dnia bilansowego lub przyjęcia do używania, w tym również:
a)  niepodlegający odliczeniu podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy,
b)  koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu ich finansowania i związane z nimi różnice kursowe, pomniejszony o przychody z tego tytułu.
2.    Wartość nieruchomości zaliczanych do inwestycji – wycenia się według zasad, stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (według określonych przepisów ustawy o rachunkowości) lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej,
3.    Wartość środków trwałych w budowie – wycenia się w wysokości ogółu kosztów pozostających w bezpośrednim związku z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości,

Zapis ustawowy definiujący wartość aktywów jako wartość, za którą dany składnik mógłby być wymieniony, odrywa ją od bieżących danych rynkowych, za które dany składnik jest wymieniany w warunkach transakcji rynkowej.
Poszukiwanie uzasadnienia dla klasyfikowania aktywów jako możliwych do zbycia, może prowadzić do zawyżania wartości aktywów.
Sytuacji takiej może sprzyjać intencyjne stosowanie zasady ostrożności wyceny oraz wykorzystanie koncepcji wyceny dla optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości.






Programy dla budownictwa